10 SORUDA MORTGAGE SİSTEMİ

Bakanlar Kurulu'nda imzaya açılan ipotekli konut finansmanı (Mortgage) sisteminin mevcut konut kredilerine göre avantajı, yapım halindeki konutları da içermesi ve değişken faizli geri ödeme imkânı tanıması. Mevcut konumda 20 yıllık konut kredisinde 100.000 YTL için ayda 1.325 YTL'lik ödeme yapılırken değişken faizle aynı koşullarda aylık ödeme 1.233 YTL'ye düşebilecek. Bakanlar Kurulu'nda imzaya açılan ''Konut Finansmanı Yasa Tasarısı'' Ekim ayında Meclis'e gönderilecek. Tasarının yasalaşmasıyla konut kredisi sistemi nasıl değişecek?

1) Konut finansmanı nedir?

''Konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip olduğu konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılmasıdır. Bu kapsamda kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır.''.

2) Mevcut konut kredisi sistemi nasıl işliyor?

Bankalar alacağı evin tapusunu teminat olarak ipotek altına alıp 20 yıla kadar, yüzde 1.20'ye kadar inen sabit faizlerle YTL veya dövize endeksli konut kredisi veriyor. Bu şartlarda, 100 bin YTL'lik kredinin aylık ödemesi 1.325 YTL Avro cinsinden yüzde 0.67 faiz oranı ile 864 Avro 1.468 YTL'ye geliyor. Dolar cinsinden 0.72 faiz oranı ile 900 dolar.

3) YTL ile mi yoksa döviz ile mi borçlanmak avantajlı?

YTL daha ucuz, ama enflasyondan dolayı artış riski var. Dövize endeksli olanlar ise daha pahalı, ama tüketici kur riskini alıyor. Bir kriz anında aylık ödemeniz YTL bazında artabilir. Ancak artık bankalar zor dönemlerde tüketicinin faizini kendi istekleriyle yükseltemiyorlar. Tüketiciyi Koruma Kanunu'na göre kredi imzalandığı andaki ödeme planı karşılıklı mutabakat olmadan değiştirilemez.

4) Yeni konut finansmanı sisteminde, mevcut sisteme göre ne değişiklikler olacak?

Önceki metinlere göre tasarıdan ipotek kelimesi çıkarılarak inşa halindeki konutlar da kredi kullandırılması kapsamına alındı. Bunun dışında tüketiciye değişken faizle borçlanma imkânı da getirildi. Önceki tasarılara göre, 100 bin YTL'ye kadar kullanılacak kredilerin faizleri vergi matrahından düşülebilecekti. Maliye Bakanlığı itiraz ettiği için bu tasarıdan çıkarıldı. Hazine garantisi de tasarıdan çıkarıldı.

5) Değişken faizle ödeme imkânı getirilmesinin tüketiciye faydası nedir?

Türkiye ortamında faizlerin düşeceğini bekliyorsanız, değişken faizli bir kredi anlaşması yaparsanız, faizler düşünce sizin de ödemeleriniz düşer. Buna karşın değişken faizde faizler de yükselirse bundan tüketici zarar görecektir. Türk tüketicisi çok büyük ihtimalle sabit faizli isteyecek. Faiz riskini tüketiciye yükledikleri için değişken faizli kredide bankalar tüketiciye daha düşük faiz sunabilir. Faizler, örneğin yüzde 1.10 seviyesine inse, aylık ödeme miktarı 1.325 YTL'den 1.233 YTL'ye iniyor, tüketiciye ayda 92 YTL'lik bir avantaj sağlıyor.

6) Mevcut sistemdeki gibi faizlerin düşmesi durumunda tüketici istediği anda kredisini kapatabilecek mi?

Sabit faizli krediyi kapatmak isterseniz, bankalar kalan borcunuz üzerinden yüzde 2'ye kadar bir kesinti yapabilecek. Yeni yasaya göre değişken faizde banka ile tüketici bir azami oran belirleyecek.

7) İnşa halindeki konutlar sisteme nasıl eklenecek?

Sadece yapı kullanma iznine (yani bitmiş konutlara) sahip olanlara bu imkânı sağlasanız, Türkiye'deki mevcut konutların yüzde 70'inin bu belgesi yok, dolayısıyla olanların fiyatı çok yükselecek. Bankalar ve bu işi finanse etmek isteyenler o yüzden inşa halindeki konutları da sisteme katmak istedi. Bunlar sisteme alınmakla birlikte uygulamanın nasıl olacağı henüz kesinleşmedi. Yasanın çıkmasından ve ikincil mevzuatın oluşmasından sonra bu konular kesinlik kazanacak. Belki de inşa halindekiler ilk etaptAbu ikincil piyasada sunulamayacak.

8) Yeni sistemin tüketiciye finansman sağlayan kuruluşlar açısından getirdiği yenilikler nelerdir?

Tüketiciden alınan ipotek gibi teminatlar bir havuza konacak. Bu havuz banka veya finansman kuruluşundan ayrılacak ve etkilenmeyecek. Bunlar ikincil piyasada alınıp satılacak. İkincil piyasada ipotek finansman kuruluşları kuruluyor. Bankalar tüketiciye ipotek karşılığında verdikleri kredileri bu kuruluşlara satarak daha farklı ve geniş finansman imkânlarına kavuşacak. Standardizasyon ve denetim sağlanacak.

9) Bu sistemin riski nedir?

İstikrar bozulduğu anda, bilançodaki dengeler bu şekilde devam ettiği sürece, bütün sistemin çökme ihtimali var. Burada bankalar tüketiciye YTL ağırlıklı olarak 10-20 yıl gibi uzun vadeli krediler veriyorlar. Buna karşın bankalar kendileri tüketicilere bu kredileri verebilmek için çok daha kısa vadeli ve büyük oranda dövizle borçlanıyorlar. Şayet ekonomideki istikrar bozulur, döviz fiyatları yükselir, faizler artarsa, bankalar bu durumda çok ciddi bir sıkıntıya girerler.

10) Bunun tüketiciye yansıması olur mu?

Kredi aldınızsa, banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizi yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Taksitlerini birkaç ay ödemeyenler için hemen icra takibi başlatılmayacak. Önce sigorta devreye girecek. Sigorta ödenmeyen taksitleri ödeyecek. Borçlu da normal döneme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek. Borçları ödememek süreklilik arz ederse eve el konulacak.